처음 청약 가점제를 공부했을 때 가장 헷갈렸던 부분이 바로 무주택 기간이었습니다. 분명 집을 가진 적이 없다고 생각했는데, 세대원 기준이나 예외 규정 때문에 계산 결과가 달라져서 당황스러웠던 기억이 있습니다. 주변 사람들도 “나는 무주택이 맞는 것 같은데, 정확히 언제부터 계산해야 하는지 모르겠다”라고 말하곤 했습니다. 그래서 한 번 제대로 정리해 두면, 나중에 청약을 준비할 때 훨씬 덜 헤매게 된다는 생각이 들었습니다.
청약 가점제에서 무주택 기간은 당첨 가능성을 크게 좌우하는 요소입니다. 단순히 “집을 가지고 있냐, 없냐”만 보는 것이 아니라, 신청자와 세대원 전체가 얼마나 오랫동안 집을 소유하지 않고 있었는지를 따져 점수를 매깁니다. 이때 관련 규정은 주택공급에 관한 규칙과 실제 청약 시스템 기준을 따르며, 시간이 지나면서 일부 세부 내용이 조정될 수 있지만, 기본 원리는 크게 바뀌지 않습니다.
무주택 기간이 중요한 이유
청약 가점제는 크게 세 가지 축으로 점수를 계산합니다. 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간입니다. 이 가운데 무주택 기간은 최대 32점까지 받을 수 있어 비중이 상당히 큽니다. 같은 청약통장 가입 기간과 비슷한 부양가족 수를 가진 사람들끼리는 결국 누가 더 오랫동안 무주택이었는지가 당락을 가르는 경우가 많습니다.
여기서 말하는 무주택은 단순히 “신청자 본인”만 보지 않습니다. 주민등록등본상의 세대원과 배우자의 주택 소유 여부까지 함께 보게 되기 때문에, 가족들의 상황도 함께 고려해야 합니다.
무주택으로 보려면 어떤 조건이 필요한가
무주택 기간을 인정받으려면, 다음 사람들 모두가 주택을 소유하고 있지 않아야 합니다.
첫째, 신청자 본인입니다. 말 그대로 청약을 넣는 사람 자신이 집을 가지고 있지 않아야 합니다.
둘째, 배우자입니다. 여기서 중요한 점은, 주민등록이 따로 되어 있더라도 배우자는 같은 세대로 간주된다는 점입니다. 혼인신고가 되어 있다면 주소지가 달라 별도 세대로 살고 있어도, 배우자가 주택을 소유하고 있다면 신청자는 무주택으로 인정받기 어렵습니다.
셋째, 주민등록등본에 함께 올라가 있는 직계존속입니다. 직계존속이란 부모, 조부모처럼 바로 윗세대를 말합니다. 다만 등본상에 단순히 같이 올라가 있다고 해서 모두 무주택 판단에 포함되는 것은 아닙니다. 일반적으로는 다음 조건을 충족해야 세대원 직계존속으로 반영됩니다.
- 신청자 또는 배우자의 직계존속일 것
- 신청자 또는 배우자와 일정 기간 이상 같은 주민등록표에 함께 등재되어 있을 것
- 실제로 신청자 쪽에서 부양하는 관계일 것
구체적인 연수나 부양 인정 조건 등은 시기별 지침에 따라 조금씩 차이가 날 수 있어, 실제 청약 시점에는 다시 확인해 보는 것이 좋습니다.
넷째, 주민등록등본에 함께 올라가 있는 직계비속입니다. 직계비속은 자녀나 손자녀처럼 아래 세대를 말합니다. 이들이 등본상 세대원으로 같이 올라가 있다면, 이들도 기준에 포함됩니다. 특히 미성년 자녀는 세대를 따로 만들기 어렵기 때문에 대부분 세대원으로 함께 움직인다고 보면 됩니다.
무주택 기간은 언제부터 시작해서 언제까지 계산하나
무주택 기간을 계산할 때는 “언제부터 무주택으로 보느냐”가 핵심입니다. 규정에서는 여러 기준일 중에서 가장 늦은 날을 시작점으로 삼습니다. 이렇게 하는 이유는 누구에게나 공정하게 동일한 기준을 적용하기 위해서입니다.
무주택 기간의 시작점은 보통 다음 세 가지 가운데 가장 나중 날짜입니다.
하나, 만 30세가 되는 날입니다. 일반적으로는 신청자가 만 30세가 되는 생일을 기준으로 무주택 기간을 계산하기 시작합니다. 예를 들어 1995년 5월생이라면, 2025년 5월이 만 30세가 되는 시점이고, 이때부터 무주택 기간이 흐르기 시작하는 셈입니다.
둘, 혼인신고일입니다. 만 30세 전에 혼인신고를 했다면, 혼인신고일을 기산일로 봅니다. 예를 들어 28세에 혼인신고를 했다면, 굳이 30세를 기다리지 않고 28세 혼인신고일이 무주택 기간의 시작점이 됩니다. 이때도 마찬가지로, 배우자의 주택 소유 여부가 함께 고려됩니다.
셋, 과거 주택 소유 이력이 있는 경우입니다. 한 번이라도 주택을 소유했다가 처분한 이력이 있다면, 그 주택의 소유권을 최종적으로 잃은 날부터 다시 무주택 기간을 계산합니다. 여기서 소유권을 잃는다는 것은 매매, 증여, 상속을 통해 등기부상 소유자에서 완전히 빠지는 날짜를 말합니다.
만약 집을 여러 채 가진 적이 있다면, 그중 가장 마지막으로 소유권이 넘어간 날을 기준으로 합니다. 예를 들어 첫 번째 집을 2020년에 팔고, 두 번째 집을 2022년에 팔았다면, 무주택 기간은 2022년에 두 번째 집을 완전히 처분한 날부터 시작한다고 보면 됩니다.
무주택 기간은 어떻게 계산하는가
무주택 기간은 일 단위로 계산하지만, 점수로 환산할 때는 일정한 기준에 따라 끊어 계산합니다. 일반적으로는 다음과 같은 방식을 따릅니다.
- 무주택 기간은 실제 날짜를 기준으로 일수 계산을 합니다.
- 연, 월 단위로 환산할 때 소수점 아래는 버리는 방식이 기본입니다.
- 예를 들어 12년 11개월 29일이라면, 13년으로 올리는 것이 아니라 12년으로 인정하는 식입니다.
청약 가점제에서 무주택 기간 항목은 통상적으로 15년 이상일 때 만점(32점)을 부여하는 기준을 사용합니다. 세부 구간은 이후에 표 형태로 설명하겠지만, 여기서 기억해야 할 점은 어느 순간부터는 더 늘어나도 점수가 더 올라가지 않는 구간이 있다는 점입니다.
어떤 경우가 ‘무주택’으로 인정되는지
현실적으로 사람들의 상황은 매우 다양하기 때문에, 일부 예외를 두어서 ‘주택을 가지고 있지만 무주택으로 간주’하는 경우도 마련되어 있습니다. 다만 이 예외들은 청약 유형이나 공급 유형에 따라 적용 여부가 달라질 수 있어 주의가 필요합니다.
소형·저가 주택을 가진 경우
특정 기준 이하의 작은 집을 한 채 가지고 있는 경우에는 일반공급 청약에서 무주택으로 인정해 주는 규정이 있습니다. 대표적으로 다음과 같은 조건이 붙습니다.
- 전용면적이 60제곱미터 이하일 것
- 공시가격이 수도권에서는 일정 금액 이하, 비수도권에서는 그보다 낮은 금액 이하일 것
- 이러한 주택을 한 채만 가지고 있을 것
다만 구체적인 금액 기준은 시기나 제도 개편에 따라 조정될 수 있으므로, 실제 청약 시점에 공지된 기준을 확인하는 것이 안전합니다. 예전에는 수도권 1억 3천만원 이하, 비수도권 8천만원 이하라는 기준이 사용되었으나, 공시가격과 시장 상황을 고려해 다른 숫자가 적용될 수 있습니다.
또 한 가지 특이한 점은, 소형·저가 주택이라 하더라도 특별공급(예: 신혼부부, 생애최초 등)에서는 이런 예외가 거의 인정되지 않는다는 것입니다. 일반공급 청약에서만 예외 적용이 되는 경우가 많기 때문에, 어떤 유형으로 청약을 넣는지에 따라 같은 집을 가지고 있어도 무주택 인정 여부가 바뀔 수 있습니다.
매우 작은 면적의 주택을 소유했던 경우
일부 규정에서는 전용면적 20제곱미터 이하의 극소형 주택을 소유했던 이력은 주택 소유 이력에서 제외하기도 합니다. 이런 경우에는 과거에 아주 작은 주택을 잠깐 소유했더라도 무주택 기간 산정에 불리하게 작용하지 않을 수 있습니다. 다만 이것 역시 구체적인 청약 제도 운영 기준에 따라 달라질 수 있어 최신 규정을 반드시 확인해야 합니다.
만 60세 이상의 직계존속이 가진 집
신청자 또는 배우자가 부양하는 만 60세 이상의 부모나 조부모가 집을 가지고 있는 경우, 일반적인 무주택 기간 산정에서는 그 집을 주택으로 보지 않아 신청자의 무주택 기간에 불이익이 가지 않도록 하는 규정이 적용되기도 합니다.
다만 예외가 있습니다. 노부모부양 특별공급처럼, 부모를 부양하는 것을 전제로 하는 특별공급 유형에서는 직계존속의 주택 소유 여부를 그대로 주택으로 봅니다. 즉, 이런 유형에서는 직계존속이 집을 가지고 있다면 무주택으로 인정받기 어렵기 때문에, 본인이 어떤 유형으로 청약을 넣을 계획인지에 따라 같은 상황도 결과가 달라질 수 있습니다.
상속받은 집을 빨리 처분한 경우
부모나 가족이 갑자기 돌아가시면서 상속으로 주택을 받는 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 본인이 의도하지 않았는데도 잠시 집을 소유한 이력이 생기게 됩니다. 이런 경우를 고려해, 상속받은 주택의 소유권을 상속 개시일(피상속인이 사망한 날)로부터 일정 기간 이내에 처분했다면, 이 상속 주택은 무주택 기간 계산에서 주택 소유로 보지 않는 예외 규정을 두고 있습니다.
실제 규정에서는 통상 3개월 이내 처분을 기준으로 삼는 경우가 많지만, 역시 정책 변경에 따라 조금씩 조정될 수 있습니다. 상속 상황이 발생했다면, 기간을 놓치지 않고 처분했는지, 관련 서류를 잘 남겨두었는지가 중요합니다.
주택으로 보지 않는 건물들
주택처럼 보이지만 청약 제도에서는 주택으로 인정하지 않는 경우도 있습니다.
- 무허가 건물
- 오피스텔(주거용으로 사용하더라도 기본적으로는 업무시설로 분류되는 경우가 많습니다)
- 폐가처럼 사실상 거주가 불가능한 건물
- 공부상(등기부나 건축물대장 등에서) 주택이 아닌 건물로 표기된 것
이런 것들은 대체로 청약에서 주택으로 보지 않아 무주택 기간에 영향을 주지 않습니다. 하지만 여기서 가장 많이 헷갈리는 것이 분양권과 입주권입니다. 아직 완공되지 않은 아파트의 분양권이나 재개발·재건축 입주권은 실제 집이 완성되기 전이라도 청약 제도에서는 주택을 소유한 것으로 간주하는 경우가 많습니다. 따라서 분양권이나 입주권을 가지고 있다면, 무주택으로 보기 어렵다는 점을 꼭 기억해야 합니다.
무주택 기간에 따른 가점 구간 예시
무주택 기간이 길수록 점수가 올라가지만, 일정 구간마다 부여되는 점수는 단계적으로 나뉩니다. 실제 제도에서 사용하는 표는 세부 구간까지 모두 정해져 있지만, 흐름을 이해하기 쉽도록 대표적인 예시를 보면 다음과 같습니다.
- 15년 이상: 32점
- 14년 이상 15년 미만: 30점
- 13년 이상 14년 미만: 28점
- …
- 1년 미만: 2점
이 표는 구조를 이해하기 위한 예시입니다. 실제 청약 시점에는 연도별, 월별로 조금 더 세분화된 표가 제공되며, 일부 구간의 점수가 다를 수 있습니다. 중요한 것은, 무주택 기간이 조금만 늘어나도 점수가 크게 오르지는 않지만, 전체 기간이 길어지면 누적 효과로 상당한 점수 차이가 생긴다는 점입니다.
무주택 기간을 확인할 때 주의할 점
무주택 기간을 계산할 때 직접 연필로 날짜를 세보는 방법도 가능하지만, 실제로는 매우 복잡해지는 경우가 많습니다. 본인과 배우자의 과거 주택 매매 이력, 세대 분리와 합가, 상속, 소형 주택 소유, 분양권·입주권 보유 여부 등을 모두 따져야 하기 때문입니다.
이런 이유로, 실제 청약을 준비할 때는 단순히 머릿속 계산이나 주변의 말만 믿기보다는, 공식 청약 시스템을 통해 본인의 무주택 기간과 가점을 확인하는 것이 안전합니다. 공인중개사나 청약 상담을 전문으로 하는 곳의 도움을 받는 것도 방법이지만, 최종적으로는 공식 시스템에 입력했을 때 어떻게 판정되는지가 가장 중요합니다.
무주택 기간 제도는 한 번에 완벽하게 이해하기는 쉽지 않지만, 큰 틀만 정확히 잡아두면 나머지는 규정을 확인해 가며 채워 넣을 수 있습니다. 본인과 세대원의 주택 소유 이력을 차분히 정리해 두면, 실제 청약을 앞두고 급하게 서류를 찾느라 당황하는 일도 줄어듭니다. 무엇보다도, 시간이 흐를수록 무주택 기간은 자연스럽게 쌓여가는 부분이기 때문에, 제도의 원리를 미리 이해하고 있으면 미래 계획을 세우는 데도 도움이 됩니다.