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처음 청약통장 이야기를 들었을 때는 막연하게 “언젠가 내 집을 살 때 필요하다더라” 정도로만 알고 있었던 기억이 있습니다. 주변에서 누군가는 이미 통장을 만들어 놓았고, 누군가는 가점을 계산해 본다며 숫자를 적어 내려가고 있었지만, 정작 무엇을 어떻게 준비해야 하는지 잘 몰라 막막했었습니다. 알고 보니 청약통장, 특히 1순위 자격은 생각보다 규칙이 분명하고, 조금만 일찍 준비하면 훨씬 유리해지는 제도였습니다. 아래에서 차근차근 정리해 보겠습니다.

청약통장이란 무엇인가요?

청약통장은 아파트나 분양주택을 분양받기 위해 미리 준비해 두는 저축성 통장입니다. 일정 기간 동안 돈을 넣어 두면, 나중에 새로 분양하는 아파트에 “청약”을 넣을 수 있는 자격을 줍니다.

예전에는 청약저축, 청약예금, 청약부금처럼 여러 종류의 통장이 따로 있었지만, 지금은 주택청약종합저축이라는 하나의 통장으로 통합되어 있습니다. 이 통장 하나만 있으면 국민주택(공공 분양)과 민영주택(민간 분양) 모두 청약이 가능합니다.

청약순위는 보통 다음과 같은 기준으로 정해집니다.

• 통장을 얼마나 오래 유지했는지(가입 기간)
• 얼마나 자주, 꾸준히 돈을 넣었는지(납입 횟수)
• 민영주택의 경우, 통장에 얼마를 쌓아두었는지(예치금)

청약통장 1순위 기본 조건 정리

1순위 자격이 되면 청약 경쟁에서 가장 앞줄에 선다고 생각하셔도 좋습니다. 다만 국민주택(공공 분양)과 민영주택(민간 분양)에 따라 조금씩 기준이 다릅니다. 공통적으로 중요한 요소를 먼저 정리해 보겠습니다.

1. 가입 기간과 납입 횟수

지역에 따라 1순위가 되는 데 필요한 가입 기간과 납입 횟수가 다릅니다. 여기서 말하는 ‘납입 횟수’는 매달 약정 금액을 넣은 횟수를 의미합니다.

1) 수도권(서울, 경기, 인천)

• 국민주택(공공 분양)
  • 가입 후 12개월 경과
  • 12회 이상 납입
• 민영주택(민간 분양)
  • 가입 후 12개월 경과
  • 납입 횟수보다 예치금 기준이 중요

2) 수도권 외 지역(지방)

• 국민주택
  • 가입 후 6개월 경과
  • 6회 이상 납입
• 민영주택
  • 가입 후 6개월 경과
  • 역시 예치금 충족이 핵심

3) 규제지역일 때 유의사항

투기과열지구나 청약과열지역처럼 규제가 강한 곳은 가입 기간 조건이 더 엄격해지는 경우가 많습니다. 대표적으로 다음과 같은 점을 꼭 확인해야 합니다.

• 일반 지역보다 가입 기간 요건이 최대 24개월로 늘어날 수 있습니다.
• 국민주택은 납입 횟수(몇 번 넣었는지)가 특히 중요합니다.
• 민영주택은 ‘얼마나 오래 유지했는지’와 ‘예치금액’이 핵심입니다.

정확한 조건은 항상 분양공고문과 해당 시점의 관련 규정을 확인해야 합니다. 제도가 바뀌는 경우가 있기 때문입니다.

2. 민영주택 예치금 기준

민영주택에 청약하려면, 청약하려는 주택의 전용면적과 지역에 따라 정해진 예치금액이 청약 공고일 이전까지 청약통장에 들어 있어야 합니다. 아래 표는 대표적인 기준 예시입니다.

주택 전용면적	서울/부산	기타 광역시	기타 시/군
85㎡ 이하	300만원	250만원	200만원
102㎡ 이하	600만원	400만원	300만원
135㎡ 이하	1,000만원	700만원	400만원
모든 면적	1,500만원	1,000만원	500만원

여기서 기억할 점은 다음과 같습니다.

• 예치금 기준은 “내가 청약을 넣을 지역”을 기준으로 합니다.
• 예치금은 청약통장에 실제로 들어있는 잔액을 말합니다.
• 부족하다면 청약 공고일 전까지 미리 채워 넣어야 1순위 자격을 인정받을 수 있습니다.

3. 세대주 요건

모든 청약에서 세대주만 1순위를 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 기본적으로 일반 청약 1순위 자격은 세대주가 아니어도 가능한 경우가 많습니다. 다만 다음과 같은 예외가 있습니다.

• 투기과열지구 및 청약과열지역의 민영주택: 세대주만 1순위 청약 가능
• 특별공급(생애최초, 신혼부부 등) 유형 중 상당수: 세대주 자격 요구

세대주 여부는 주민등록등본을 기준으로 판단합니다. 청약 공고일 기준으로 세대주인지가 중요하므로, 세대주 변경이 필요하다면 미리 준비해야 합니다.

4. 무주택 요건

집을 한 채도 가지고 있지 않은 상태를 무주택이라고 합니다. 이 조건은 국민주택과 민영주택에서 역할이 조금 다르게 나타납니다.

• 국민주택(공공 분양)
  • 1순위가 되려면 세대원 전원이 무주택이어야 하는 경우가 대부분입니다.
  • 다만 일부 소형·저가 주택을 소유한 경우 예외로 인정되기도 하므로 공고문을 꼭 확인해야 합니다.
• 민영주택(민간 분양)
  • 1순위 자격 자체에는 무주택이 절대적인 필수는 아닙니다.
  • 하지만 가점제 청약에서 무주택 기간이 점수에 크게 반영되므로, 당첨 가능성을 높이려면 무주택 유지가 사실상 매우 중요합니다.
  • 집이 있는 사람(유주택자)도 추첨제로 진행되는 물량에는 1순위로 참여할 수 있습니다.

주택 소유 여부는 본인뿐 아니라 세대원(배우자, 부모님, 자녀 등의 직계존비속)을 모두 함께 따져서 판단합니다.

5. 재당첨 제한

이미 한 번 분양주택에 당첨된 이력이 있는 경우, 일정 기간 동안은 다시 청약을 할 수 없는 제도가 재당첨 제한입니다. 이 기간에는 1순위 자격이 있어도 청약 자체가 막힐 수 있습니다.

• 투기과열지구: 최대 10년까지 재당첨 제한이 걸릴 수 있습니다.
• 조정대상지역: 통상 7년 제한이 적용되는 경우가 많습니다.

다만 정확한 제한 기간과 대상은 분양 당시 규제 상황과 주택 유형에 따라 다를 수 있어, 청약 전마다 반드시 확인해야 합니다.

국민주택과 민영주택 1순위 조건 차이

1. 국민주택 1순위 조건

국민주택은 서민과 실수요자를 위한 공공 분양 주택으로, 일반적으로 다음과 같은 조건을 충족해야 1순위가 됩니다.

• 주택청약종합저축 가입 후 일정 기간이 지났을 것
• 정해진 횟수 이상 꾸준히 납입했을 것
• 세대원 전원이 무주택일 것(매우 중요한 핵심 조건)
• 공급 유형에 따라 소득·자산 기준을 충족할 것
  • 예: 일정 기준 이하의 월소득, 일정 금액 이하의 자산 등

소득과 자산 기준은 주택 종류와 공급 유형(일반공급, 특별공급 등)에 따라 달라지므로, 반드시 해당 공고문을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

2. 민영주택 1순위 조건

민영주택은 민간 건설사가 분양하는 아파트로, 1순위 조건은 다음 사항이 주로 중요합니다.

• 주택청약종합저축 가입 후 일정 기간 경과
• 청약 공고일까지 지역·면적별 예치금 기준 충족
• 투기과열지구 및 청약과열지역에서는 세대주만 청약 가능

민영주택에서는 당첨자를 뽑는 방식이 가점제와 추첨제로 나뉩니다.

• 가점제
  • 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 점수로 환산합니다.
  • 점수가 높은 사람부터 순서대로 당첨자를 선정합니다.
  • 규제지역에서는 전용면적 85㎡ 이하 물량의 상당 부분을 가점제로 뽑습니다.
• 추첨제
  • 점수와 상관없이 1순위 자격자들 중에서 무작위로 뽑습니다.
  • 보통 전용면적 85㎡ 초과 주택이나 비규제지역 물량에서 많이 적용됩니다.
  • 가점제에서 탈락한 1순위자, 유주택자에게 기회가 주어지는 경우가 많습니다.

청약 준비와 활용 팁

1. 최대한 일찍 가입하고 꾸준히 납입하기

청약통장은 “시간”과 “횟수”가 자산입니다. 가입을 일찍 할수록 가입 기간 점수를 높일 수 있고, 국민주택의 경우 납입 횟수도 중요하게 작용합니다. 금액은 최소 납입액(예: 2만원, 5만원, 10만원 등) 중에서 형편에 맞게 정하되, 너무 자주 금액을 바꾸기보다는 일정하게 유지하는 편이 관리에 유리합니다.

2. 민영주택을 노린다면 예치금 미리 채워두기

민영주택 청약을 생각하고 있다면, 목표로 하는 지역과 평형대의 예치금 기준을 미리 확인해 두는 것이 좋습니다. 청약 공고가 올라온 뒤에 급하게 돈을 채우려고 하면, 공고일 기준에 맞지 않아 1순위 인정이 안 되는 경우도 생길 수 있습니다. 여유 있게 예치금을 쌓아 두면 선택할 수 있는 단지와 평형이 넓어집니다.

3. 가점제 구조 이해하고 가점 관리하기

민영주택에서 가점제는 매우 중요한 요소입니다. 가점은 크게 세 부분으로 나뉩니다.

• 무주택 기간 점수
• 부양가족 수 점수
• 청약통장 가입 기간 점수

주로 다음과 같은 방법이 가점에 영향을 줍니다.

• 집을 소유하지 않고 무주택 상태를 유지하기
• 자녀가 있는 경우 부양가족 수가 늘어나면서 점수가 올라갈 수 있음
• 청약통장을 해지하지 않고 오래 유지하여 가입 기간 점수 쌓기

본인의 가점이 어느 정도인지 알고 싶다면, 한국부동산원 청약홈에서 제공하는 가점 계산 서비스를 활용해 보는 것도 좋습니다.

4. 청약 정보는 청약홈에서 확인하기

청약과 관련된 공식적인 정보는 한국부동산원이 운영하는 청약홈에서 확인할 수 있습니다. 아래 사이트에서 대부분의 정보를 한 번에 볼 수 있습니다.

한국부동산원 청약홈 바로가기

청약홈에서는 다음과 같은 기능을 이용할 수 있습니다.

• 당첨 가능성에 영향을 주는 자격 요건 확인
• 모의 청약, 가점 계산, 청약 연습
• 분양 단지별 위치, 가격, 평면도 등 정보 확인
• 분양 공고문 열람 및 청약 일정 확인

청약 공고문에는 1순위 조건, 소득·자산 기준, 특별공급 자격, 전매 제한 등 매우 중요한 내용이 담겨 있으니, 신청 전에 반드시 꼼꼼하게 읽어보시는 것이 좋습니다.

5. 세대주와 세대 구성 전략

투기과열지구나 청약과열지역의 민영주택은 세대주만 1순위 청약이 가능하므로, 청약을 염두에 두고 있다면 미리 세대주를 누구로 할지 생각해 보는 것이 좋습니다. 세대주 변경은 주민등록등본상의 구성과 실제 거주를 기준으로 해야 하며, 서류상으로만 주소를 옮기는 위장전입은 불법입니다.

또한 가점제에서는 부양가족 수가 많을수록 점수가 높아지는 구조이기 때문에, 부모님이나 자녀와 함께 사는 경우에는 같은 세대로 등록하는 것이 유리할 수 있습니다. 다만 역시 실제 거주와 다르게 허위로 등록하는 것은 처벌 대상이 될 수 있으므로 절대 하면 안 됩니다.

6. 관심 지역의 규제 상황 파악하기

청약 규칙은 “어디에 짓는 집이냐”에 따라 크게 달라집니다. 특히 다음과 같은 구분을 꼭 알고 계시는 것이 좋습니다.

• 투기과열지구
• 조정대상지역
• 비규제지역

이 구분에 따라 달라지는 대표적인 것들은 다음과 같습니다.

• 1순위 자격 요건(가입 기간, 납입 조건 등)
• 재당첨 제한 기간
• 전매 제한 기간(언제까지 집을 팔 수 없는지)
• 주택담보대출 규제(얼마나 빌릴 수 있는지)

관심 있는 도시나 동네가 있다면, 해당 지역이 어떤 규제지역인지 주기적으로 확인해 두는 것이 좋습니다. 규제 지정과 해제가 정부 정책에 따라 바뀔 수 있기 때문입니다.

7. 당첨 후 자금 계획 세우기

청약에 당첨되는 순간이 기쁘긴 하지만, 그때부터는 실제로 집값을 어떻게 낼 것인지가 더 중요한 과제가 됩니다. 분양 대금은 보통 다음과 같은 순서로 나누어 내게 됩니다.

• 계약금: 당첨 후 짧은 기간 내에 내야 하는 금액
• 중도금: 공사 진행 상황에 맞춰 나누어 내는 금액(대출을 이용하는 경우가 많음)
• 잔금: 입주 전후에 마지막으로 내는 금액

당첨 전에 다음 사항을 미리 점검해 두면 도움이 됩니다.

• 내가 마련할 수 있는 자기자금이 어느 정도인지
• 대출을 얼마나 받을 수 있는지, 이자는 어느 정도인지
• 분양가와 주변 시세를 비교했을 때 부담 가능한 수준인지

이런 준비를 해 두면, 좋은 기회가 왔을 때 망설임 없이 선택할 수 있고, 당첨 후에도 자금 때문에 불안해하는 시간을 줄일 수 있습니다.

청약통장과 1순위 자격은 한 번에 완벽하게 이해하기는 어렵지만, 기본 구조와 원리를 알고 나면 훨씬 체계적으로 준비할 수 있습니다. 조금 일찍, 그리고 꾸준히 준비해 두면 시간이 지날수록 선택할 수 있는 기회가 더 많아진다는 점을 기억하시면 좋겠습니다.