도심 한가운데, 공사 울타리 너머로 올라가는 크레인을 보고 있으면 이 주변이 앞으로 어떻게 변할지 상상이 되곤 합니다. 예전에는 그저 새 아파트가 생기나 보다 하고 지나쳤지만, 어느 순간부터는 “저기는 분양권 전매가 언제부터 가능할까?”, “입주할 때쯤이면 시세가 어느 정도일까?” 같은 생각이 자연스럽게 따라오게 되었습니 다. 청계천 근처 용두동에 들어서는 청계리버뷰자이도 그런 단지 가운데 하나입니다. 지금은 빈 땅과 공사 현장처럼 보이지만, 몇 년 뒤에는 전혀 다른 풍경이 펼쳐질 곳입니다.
이 글에서는 청계리버뷰자이의 기본 정보부터 분양권 전매 제한, 시세 구조, 주변 단지와의 비교까지 차근차근 살펴보겠습니다. 숫자와 용어가 많이 나오지만, 최대한 쉽게 풀어서 설명드리겠습니다.
청계리버뷰자이 단지 개요
청계리버뷰자이는 서울 동대문구 용두동, 이른바 용두1구역 재개발을 통해 들어서는 대단지 아파트입니다. 청계천과 비교적 가깝고, 기존 노후 주거지를 새로 정비하는 사업이라 주변 환경도 함께 바뀌는 것이 특징입니다.
청계리버뷰자이의 기본적인 사항은 다음과 같습니다.
- 위치: 서울특별시 동대문구 용두동 251-7 일원 (용두1구역 재개발 구역)
- 총 세대수: 1,056세대
- 일반분양 물량: 137세대 (나머지는 조합원 물량 등)
- 시공사: GS건설 (자이 브랜드)
- 입주 예정 시기: 2027년 10월 예정
- 청약 시기: 2023년 11월, 당첨자 발표 2023년 11월 28일
재개발 단지는 기존에 살던 조합원과 일반분양 세대가 섞여 있습니다. 이 단지는 전체 세대수는 많지만, 일반분양 물량은 비교적 적은 편이라 청약 경쟁이 꽤 치열했던 것으로 알려져 있습니다.
분양권 전매 제한과 해제 시점
분양권 전매 제한이란 “당첨된 분양권을 일정 기간 동안 다른 사람에게 팔 수 없게 막아 두는 것”을 말합니다. 예전에는 서울 대부분 지역이 규제지역이라 전매 제한 기간이 길었지만, 규제 완화 이후 서울이 비규제지역으로 분류되면서 전매 가능 시기가 많이 앞당겨졌습니다.
전매 제한 기간과 근거
청계리버뷰자이는 2023년 11월에 청약을 진행했고, 그 당시 서울은 비규제지역이었습니다. 이에 따라 다음 기준이 적용됩니다.
- 전매 제한 기간: 당첨자 발표일로부터 1년
- 당첨자 발표일: 2023년 11월 28일
- 전매 가능 시점: 2024년 11월 28일 이후
이 기준은 2023년 4월 7일부터 시행된 주택법 시행령 개정안에 따른 것입니다. 이 개정안에서는 수도권 비규제지역(서울 포함)의 민간택지 아파트 분양권 전매 제한을 1년으로 완화하였습니다.
다만 실제 거래 시점은 단순히 “전매가 풀리는 날”과 정확히 일치하지는 않습니다. 전매가 가능해져도, 매도자와 매수자가 모두 세금, 금융 규제, 시장 분위기 등을 따져보고 움직이기 때문에 실제 거래량은 그 이후 시장 상황에 따라 달라지게 됩니다.
분양권 시세 구조 이해하기
현재 청계리버뷰자이는 아직 입주 전이므로, 완성된 아파트가 아닌 “분양권” 상태입니다. 이때 시세는 보통 다음과 같이 계산합니다.
분양권 총 매매가격 = 초기 분양가 + 프리미엄(P)
여기서 프리미엄(P)은 분양 당시 가격보다 지금 시장에서 더 주고 사려는 추가 금액을 말합니다. 입지, 브랜드, 주변 시세, 시장 분위기, 공급량, 향후 개발 계획 등이 복합적으로 작용하여 결정됩니다.
주요 평형 분양가 수준
청계리버뷰자이의 세부 분양가는 동·호수, 층, 향, 옵션 선택 등에 따라 차이가 큽니다. 일반적으로 알려진 주요 평형의 분양가는 (발코니 확장비 등을 포함할 경우) 대략 다음과 같이 형성되었습니다.
- 전용 59㎡: 약 7억 5천만 원 ~ 8억 5천만 원대
- 전용 84㎡: 약 10억 5천만 원 ~ 12억 5천만 원대
정확한 금액은 분양 당시 공급 자료나 계약서를 통해 확인하는 것이 가장 안전합니다. 여기서는 대략적인 범위만 참고용으로 이해하시면 좋겠습니다.
프리미엄(P)와 예상 매매가 범위
프리미엄은 정해진 공식이 있는 것이 아니라, 그 시점의 수요와 공급, 사람들의 기대감, 주변 시세에 따라 매번 달라집니다. 다만 청계리버뷰자이는 여러 조건을 고려했을 때 프리미엄이 붙을 가능성이 큰 단지로 평가받고 있습니다.
현재까지 시장 분위기와 입지, 브랜드 등을 고려하면, 전매 제한 해제 전후 시점에서 다음과 같은 수준의 프리미엄이 형성될 가능성이 있습니다.
- 전용 59㎡: 약 1억 원 ~ 2억 원 정도의 프리미엄 예상
- 전용 84㎡: 약 1억 5천만 원 ~ 3억 원 이상 프리미엄 예상
이를 초기 분양가와 합쳐서, 예상 총 매매가 범위를 다시 적어보면 다음과 같습니다.
- 전용 59㎡: (7.5억~8.5억) + (1억~2억) → 약 8억 5천만 원 ~ 10억 5천만 원
- 전용 84㎡: (10.5억~12.5억) + (1.5억~3억 이상) → 약 12억 ~ 15억 5천만 원 이상
이 수치는 어디까지나 예측 가능한 범위를 제시한 것이며, 실제 거래는 매도·매수자 협상, 시장 심리, 금융 규제 변화 등에 따라 위아래로 크게 움직일 수 있습니다. 같은 단지 안에서도 동·호수, 향, 층, 타입에 따라 가격 차이가 상당히 벌어질 수 있다는 점도 함께 생각해야 합니다.
입지와 생활 환경의 장점
분양권 프리미엄이 붙는 가장 큰 이유 중 하나는 “입지”입니다. 청계리버뷰자이는 교통, 생활 인프라, 자연 환경, 재개발에 따른 미래 가치 측면에서 여러 장점을 가지고 있습니다.
교통 환경
청계리버뷰자이는 여러 역을 이용할 수 있는 이른바 “멀티 역세권”에 가까운 위치로 평가됩니다.
- 신설동역: 1호선, 2호선, 우이신설선 이용 가능
- 제기동역: 1호선
- 용두역: 우이신설선
이 노선들을 이용하면 서울 중심 업무지구와 대학가, 주요 상권으로 이동하기가 비교적 편리합니다. 특히 1호선과 2호선은 서울에서 가장 핵심적인 노선에 속하기 때문에 통학, 통근 면에서 장점이 큽니다.
생활 인프라와 자연 환경
청계리버뷰자이는 청계천과 비교적 가까운 위치에 있습니다. 도보나 자전거로 청계천 산책로를 이용하기 쉬워, 산책이나 가벼운 운동을 자주 하는 사람들에게는 큰 장점이 됩니다.
또한 주변에는 다음과 같은 편의시설과 공공기관들이 자리하고 있습니다.
- 대형마트: 이마트, 홈플러스 등
- 백화점: 롯데백화점 등 인접 상권 이용 가능
- 행정기관: 동대문구청 등 공공기관
- 의료, 교육시설: 대학병원과 각급 학교, 학원가 접근성도 괜찮은 편
이처럼 일상생활에 필요한 시설들이 가까이에 모여 있기 때문에, 입주 후 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.
브랜드와 재개발에 따른 미래 가치
시공사인 GS건설의 자이(Xi) 브랜드는 국내 아파트 시장에서 선호도가 높은 브랜드 중 하나입니다. 브랜드 아파트는 디자인, 커뮤니티 시설, 관리 서비스, 마감 품질 등에 대한 기대치가 높기 때문에, 입주 후에도 매매·전월세 수요가 꾸준한 편입니다.
또한 청계리버뷰자이는 용두동 재개발 구역 내에 위치하고 있습니다. 이미 공사 중인 단지를 중심으로 주변 노후 주택들이 하나둘씩 정비되면, 거리 환경, 상권, 학군, 치안 등이 이전보다 정리되고 개선될 가능성이 큽니다. 이런 변화를 기대하는 수요가 많을수록, 중장기적으로는 시세에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
주변 단지와의 시세 비교
분양권의 가치를 가늠할 때는 인근에 이미 입주해 있는 아파트 시세를 함께 보는 것이 좋습니다. 물론 신축 분양권과 준신축·구축 아파트는 직접 비교가 어렵지만, 대략적인 상한·하한선을 짐작하는 데에는 도움이 됩니다.
인근 주요 단지들
대표적으로 비교 대상이 되는 단지는 다음과 같습니다.
- 용두동 래미안 허브리츠 (2010년 입주)
- 신설동 더샵 (2013년 입주)
두 단지 모두 브랜드 아파트이며, 입지와 규모, 입주 연식 면에서 참고할 만한 곳입니다.
주변 단지 시세 범위
최근 실거래가 자료(시점에 따라 변동 가능)를 기준으로 전용 84㎡를 예로 들면, 대략 다음과 같은 가격대가 형성된 바 있습니다.
- 용두동 래미안 허브리츠 전용 84㎡: 약 11억 후반 ~ 13억 초반
- 신설동 더샵 전용 84㎡: 약 12억 초반 ~ 14억 초반
청계리버뷰자이는 이들보다 훨씬 뒤에 입주하는 신축 단지이고, 자이 브랜드를 사용합니다. 일반적으로 같은 입지 조건이라면 연식이 더 새롭고, 커뮤니티와 설계가 최신인 신축 단지가 구축보다 더 높은 시세를 형성하는 경향이 있습니다. 따라서 입주 시점에는 위 단지들보다 높은 가격대에 자리 잡을 가능성이 적지 않습니다.
다만 부동산 시장은 금리, 경기가 크게 바뀔 때마다 분위기가 달라지기 때문에, 단순히 “신축이니까 무조건 더 비싸다”고 단정할 수는 없습니다. 항상 실제 거래 사례를 꾸준히 확인하는 태도가 필요합니다.
세금과 거래 시 유의할 점
분양권을 사고파는 과정에서는 시세만큼이나 세금과 규제도 중요합니다. 특히 단기간에 시세 차익이 발생하면 양도소득세 부담이 커질 수 있습니다.
분양권 양도 시 고려해야 할 요소는 대략 다음과 같습니다.
- 양도소득세: 보유 기간, 취득·양도 시점, 보유 주택 수에 따라 세율과 비과세 여부가 달라집니다.
- 취득세: 분양권을 매입하는 사람은 입주 시점에 잔금 정산과 함께 취득세를 납부해야 합니다.
- 대출 규제: 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등에 따라 실제로 빌릴 수 있는 금액이 제한될 수 있습니다.
세법과 대출 규제는 수시로 바뀔 수 있기 때문에, 구체적인 거래를 계획할 때는 국세청, 시·구청, 또는 공인중개사, 세무사 등 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 직접 관련 내용을 찾아보고 싶으시다면 국토교통부와 한국부동산원에서 운영하는 부동산 정보 사이트도 참고할 수 있습니다. 예를 들어 실거래가 조회는 한국부동산원 부동산테크(https://www.r-one.co.kr)에서 확인하실 수 있습니다.
이처럼 청계리버뷰자이는 전매 제한 기간이 비교적 짧고, 서울 도심 접근성, 생활 인프라, 브랜드, 재개발에 따른 개선 효과까지 고려할 때 여러 가지 장점을 가진 단지로 평가됩니다. 다만 모든 수치는 예상과 추정에 기반해 있고, 실제 결과는 향후 몇 년간의 시장 상황에 따라 달라질 수 있다는 점을 항상 염두에 두셔야 합니다.